הערת אזהרה בעסקי מקרקעין, הינה פרמטר חשוב לצורך הגנה על זכויות הרוכש עת הוא מבצע הליך מורכז זה. הערת אזהרה נרשמת במסגרת דיני המקרקעין, בגין התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות בדירה או בנכס, לבצע בדירה או במקרקעין עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

העבודה הנוכחית בוחנת את סוגיית הערת האזהרה בעת שעבוד, כלומר נבחנה מעמדה של הערת אזהרה בעת שעבוד?

העבודה הנוכחית עוסקת בהערת אזהרה כשעבוד. משכון הוא אחד האמצעים העומדים לרשות נושה להבטחת חובו של החייב. חוק המשכון תשכ"ז-1967 מורה בסעיף 1 כי "משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא מזכה את הנושה להיפרע מן המשכון אם לא סולק החיוב".

השעבוד מהווה זכות קניינית לבעליה המקבלים עדיפות בסדר הנשייה על פני נושים אחרים לגבי הנכס הרשום ומגבילה את יכולת השימוש, הסחירות והעבירות שלו. סכום השעבוד הרשום מוגבל לערך הנכס.

הכלי הנוסף, בו ניתן לפעול היא שימוש בזכות העיכבון. זכות העיכבון הנה זכות עפ"י דין לעכב נכס מיטלטלין כערובה לחיוב עד שיוחזר החיוב. זכות זו מוגדרת בסעיף 11 (א) לחוק המיטלטלין: "עיכבון הוא זכות עפ"י דין לעכב נכס מיטלטלין, כערובה לחיוב עד שיסולק החיוב". תכליתה של זכות זו, הינה להבטיח את יכולתו של המבקש, לגבות את החוב הכספי הוא זכאי.

העבודה הנוכחית בוחנת את סוגיית הערת האזהרה בעת שעבוד, כלומר תבחן מעמדה של הערת אזהרה בעת שעבוד? מהם התנאים המאפשרים הגנה מתוקף הערת אזהרה? מהו מקומו של עקרון תום הלב במסגרת ההגנה אשר מקנה הערת האזהרה לרוכש וכן תינן התייחסות לשאלת מעמדה של זכות העיכבון.

הבדיקה בוצעה באמצעות סקירת מאמרים, ספרות ניתוח חקיקה ופסקי דין.

הספרות המשפטית וכן הפסיקה מלמדת כי רישום הערת האזהרה הוא למעשה הקניית שיעבוד, במקרה זה הערת האזהרה מיטיבה את מצבו של הנושה-בעליה, ולמעשה הופכת אותו לנושה מובטח, בעל עדיפות מיוחדת על פני שאר הנושים וכן בעל זכות לשעבוד

על מנת לממש את העדיפות עקרון תום הלב ורישום נכון בהתאם לכללים הנו קריטי , שכן במידה ובית המשפט מחליט כי אין אלו הם פני הדברים, דינה של הערת האזהרה להימחק והרוכב מאבד את זכויותיו אשר נבעו ממנה.