לאור עליית מחירי הדיור בישראל וחוסר ההצלחה בהתמודדות עם יוקר מחירי הדיור, קיימת חשיבות רבה בבדיקת מחירי הדיור כיום בישראל. על כן.
במסגרת העבודה הנוכחית קיימת בחינה אודות הגורמים לעלייה במחירי הדיור בישראל וכיצד מחירי הדיור בישראל מושפעים מגורמים ושינויים דמוגרפיים ומקרו כלכליים.
העלייה הניכרת במחירי הנדל"ן בישראל מ -2008 ועד היום הובילה לבעיית נדל"ן מתפתחת בסדר היום הציבורי של ישראל כאשר שוק הדיור למגורים והנדל"ן בכלל, מהווה מדד מוביל לכלל המשק ומכאן חשיבותו. במרבית אירועי המיתון במשק האמריקאי מאז השפל הגדול, לכל מיתון קדמה ירידה בשוק הנדל"ן.
גם לכל התאוששות כלכלית קדמה ההתאוששות בשוק הנדל"ן. נראה כי מה שכונה "המיתון הגדול" של 2007 נגרם על ידי הידרדרות מהירה בשוק הנדל"ן בארצות הברית.
במהלך שנות ה-90 התשעים ותחילת שנות ה-2000 נרשמה תקופה של שגשוג כלכלי משמעותי. מרבית ענפי המשק הציגו פיתוח כלכלי מרשים. כמו כן, שוק הנדל"ן למגורים המשיך להתרחב ונצפה לחץ מוגבר בענף הבנקאות כדי להבטיח מספר גדול יותר של הלוואות.
הבנקים לא הקדישו תשומת לב ראויה ליכולת החזר ההלוואה במקביל לכך הבנקים דרשו ריבית נמוכה על מנת למשוך קונים פוטנציאליים. לאור התנהלות זו נוצר לחץ תחרותי מוגבר עד כי הבנקים ירדו לריבית אפס במשך מספר שנים. התעלמות מאיכות ההלוואות הנדל"ן ויכולת ההחזר הובילה בסופו של דבר לקריסה של שוק הנדל"ן ובסופו של דבר ל"מיתון הגדול".
קריסת שוק הנדל"ן בארצות הברית הולידה מחקרים רבים אשר ניסו לנתח את הגורמים לקריסה וכן לצורך מציאת פתרונות ראליים. לאור עליית מחירי הדיור בישראל וחוסר ההצלחה בהתמודדות עם יוקר מחירי הדיור, קיימת חשיבות רבה בבדיקת מחירי הדיור כיום בישראל.
על כן, במסגרת העבודה הנוכחית נבחן מהם הגורמים לעלייה במחירי הדיור בישראל? וכיצד מחירי הדיור בישראל מושפעים מגורמים ושינויים דמוגרפיים ומקרו כלכליים?
שאלת המחקר: האם קיים קשר בין גורמים דמוגראפיים וגורמים כלכליים לבין עליית מחירי הדיור ?
השערת המחקר: מחירי הדיור בישראל מושפעים מגורמים ושינויים דמוגרפיים ומקרו כלכליים.
שיטת הבדיקה
מטרתה של הבדיקה הנוכחית כאמור הנה לבחון את הגורמים המשפיעים על שעור השינוי במחירי הדיור בישראל. בדיקה זו נערכה על ידי הצגת הנתונים על פי פרמטרים אשר משמשים להסבר השינוי במחירי הדיור בישראל
מדגם
בדיקה זו הקיפה כ- 70 תצפיות של נתונים שנתיים לפי עשירונים חברתיים.
מבוא
פרק 1: מחיר הנדל"ן בארצות הברית ובעולם
פרק 2: מחירי הנדל"ן בישראל
פרק 4: המדיניות הציבורית
פרק 5: רציונל
פרק 6: מודל אמפירי לבחינת הגורמים המשפיעים על מחירי הדיור
פרק 7: ממצאים
פרק 8: דיון וסיכום
ביבליוגרפיה
תרשימים
תרשים 1 – שיעור שינוי חודשי במדד מחירי הדיור
תרשים 2 -שיעור השינוי של מדד מחירי הדיור בבריטניה
תרשים 3 -שיעור השינוי של מדד מחירי הדיור אוסטרליה
תרשים 4- מחירי הדירות בישראל
תרשים 5 – פער בין ביקוש לאספקת הדיור
תרשים 6 – עלייה במספר הדירות הגדולות
תרשים 7 – היקף המשכנתאות של הציבור הישראלי
תרשים 8-השינוי במדדי שכר הדירה ומחירי הדיור
תרשים 9- ריבית ושינוי מחיר הדירות
תרשים 10 – משתנה מוסבר: שיעור השינוי במדד הדיור דיור(%)
רשים 11 –הכנסה/הוצאה ממוצעת למשפחה(₪)
תרשים 12 – הוצאה ממוצעת על דיור(₪)
תרשים 13 – שיעור השינוי במדד תא 125 /תא 100 (%)
תרשים 14 – מאפייני רקע משפחתיים(נפשות)
לוח 1 – תוצאות מודל ניבוי שיעור השינוי במדד מחירי הדיור על ידי כלל המסבירים
לוח 2 – תוצאות מודל ניבוי שיעור השינוי בצריכה הפרטית על ידי המסבירים התורמים באופן מובהק בלבד