כאשר הקבלן נקלע לקשיים, מתעוררות טענות הדדיות בין הרוכשים לבין הבנק. אם הרוכשים הם האחראים לזליגת הכספים מן החשבון הסגור, עלולים הרוכשים להימצא במצב שבו הם שילמו את מלוא התמורה לקבלן וכעת נדרשים לסלק את ידם מן הדירות או לשלם את התמורה שוב –לבנק.

מטרתה של העבודה הנוכחית הנה לבחון את אחריות בנק מלווה כלפי רוכשי דירות, כאשר קריסתו של פרויקט בניה גוררת לעתים מזומנות עימותים משפטיים רבים בין הגורמים המעורבים בפרויקט, קרי: הקבלן, בעל הקרקע, רוכשי דירות, נושים וספקים – והבנק המממן את הפרויקט. 

בהקשר זה התעוררו הליכים משפטיים בין בנקים מלווים אשר העניקו ליווי פיננסי לפרויקטים לבניה לבין רוכשי דירות ובעלי הקרקע.

לעומת זאת, אם הבנק הוא האחראי למחדל זה, מתעוררת השאלה אם ניתן לחייב אותו לפצות את הרוכשים על נזקיהם.
השאלות הנורמטיביות המתעוררות הן, בין השאר:
א. האם קיימת חובה של בנק מלווה כלפי רוכשי דירות או כלפי בעלי קרקע בעסקת קומבינציה (האמורים לקבל דירות בנויות מן הקבלן) לפקח על הקבלן, על מנת לוודא כי לא יארע כשל בפרויקט? האם חב הבנק חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי רוכשי הדירות, לפקח על הקבלן?
ב. האם חב הבנק המלווה זהירות כלפי ספקים, עובדים ונותני שירותים לפרויקט במקרה של כשל הפרויקט שניתן היה למנעו באמצעות פיקוח הדוק יותר?
ג. האם חב הבנק חובת אמון כלפי מי מן הגורמים הנזכרים לעיל?
ד. האם קיימת חובה של רוכשי דירות כלפי בנק מלווה, להפקיד את התקבולים בחשבון הליווי כדי להבטיח שחובו של הקבלן כלפי הבנק יפרע?

סוגיה זו נידונה על בסיס סקירת הפרקטיקה הנוהגת בעסקת הליווי הפיננסי, המשנה את תפקידו המסורתי של הבנק, מגוף העוסק רק במימון, לגוף המפעיל מנגנון של שיקול דעת ופיקוח, שהינו בר-משמעות קריטית בניהול השוטף של הפרויקט. בהקשר זה נעמוד על הכשלים העלולים להתרחש במסגרת מימון פיננסי ועל משמעותם המשפטית בדין הישראלי ובדין האמריקאי.