אחד הגורמים המרכזיים שהביאו לפרוץ המחאה החברתית בשנת 2011 היה מחירי הדירות שהלכו והאמירו במהלך העשור האחרון. העלייה במחירי הדירות לא נתמכה בעליית שכר עבודה משמעותי ולכן העלייה במחירי הדירות פגעו בעיקר בזוגות צעירים אשר ביקשו לרכוש דירה ראשונה. מחירי הדירות אשר עלו לעין שיעור היו בעיקר בתל אביב ואזור המרכז וכן אזור טבריה.

עבודה זו עוסקת בהשפעת הממשלה על מחירי הדיור בישראל ובחקירת המשתנים המשפיעים על מחירי הדירות.

שוק הדיור הישראלי מתאפיין בהיצע דירות קשיח בשל חוסר בקרקע זמינה לבנייה; תהליך התכנון מורכב, בין השאר מפני שמעורבים בו גופים רבים; וההשקעות בתשתית כרוכות בעלויות גבוהות ככלל, מחירי הדירות בישראל עלו בשלוש השנים האחרונות עלייה חדה, על רקע זה יש חשש שעליית המחירים מנותקת מגורמי היסוד של השוק, קרי: עלות שירותי הדיור, ביקוש והיצע, עליית הריבית במשק ועוד.

המשתנים הכלכליים המשפיעים על התנהגותם של מחירים ושווקי הדיור כוללים עלות הקרקע, עלויות בנייה, מספר מבני מגורים, מספר משקי הבית, היקף אשראי למשכנתאות, ריבית פיקדון , שער חליפין, מדד מניות, הכנסה, תזרים מזומנים, משברים פיננסיים, משברים פוליטיים ומלחמות. במהלך שני העשורים האחרונים, שינויים במחירי הדיור הציגו גאות במגזר הדיור ולכך השלכות שליליות על הכלכלה. השלכות כלכליות וחברתיות הנובעים מעלייה חדה במחירי דיור מעלה את הצורך בניתוח גורמי מקרו המשפיעים על שוק הדיור והבנה אמיתית של כל אחד מהם לצורך סיפוק פתרונות הולמים.

עבודה זו עוסקת בהשפעת הממשלה על מחירי הדיור בישראל ובחקירת המשתנים המשפיעים על מחירי הדירות.

בדיקה זו נערכה על ידי הצגת הנתונים על פי פרמטרים אשר משמשים להסבר מדדי הנדל"ן בבורסת תל אביב.

המשתנים המסבירים בעבודה הם ריבית בנק ישראל, מדד המחירים לצרכן והשכר הממוצע במשק.

המשתנים המוסברים הם: שיעור השינוי במדד תא נדל"ן ו-שיעור השינוי במדד נדל"ן ובינוי מניות והמירים.

המחקר הוא מדעי – אמפירי אשר מקיף תצפיות בתדירות שנתית המציגים את השכר הממוצע למשרת שכיר, מדד המחירים לצרכן, ריבית בנק ישראל ומדדי הנדל"ן בבורסת ת"א.

בחינת הקשר בין הכנסה למחירי הדיור מעלה כי קיימת מערכת יחסים יציבה בין מחירי הבתים וההכנסה. כלומר, צריכת דיור בכל תקופה מסוימת היא פונקציה יציבה של ההכנסה הממוצעת צמיחת השכר של זוגות צעירים בשנים שלאחר רכישת הדירה, גבוהה יותר בקרב אלו שרכשו דירה בהשוואה לזו של בני גילאים דומים שלא רכשו דירה. אלו מביניהם שרכשו דירה חדשה רשמו שיעורי גידול גבוהים יותר בשכר בהשוואה למי שרכשו דירה יד שניה.

בנוסף משתנה כלכלי, כמו אינפלציה יכול להשפיע על מחירי דירות. בהתייחס להשפעת האינפלציה על מגזר הדיור, נמצא כי הגדלת אינפלציה פועלת להקטנת התמריץ של אנשים להשקיע בנדל"ן, אשר בתורו מוריד את הביקוש לדיור. מצד השני, ניתן לטעון כי אינפלציה גורמת לתשלומי דיור נומינליים ולעלויות הבנייה לעלות, מה שמרמז על ביקוש לדיור נמוך יותר.